マンション管理会社の変更で、3,000万円以上の管理費が削減できた話【実体験】

2018年3月8日

マンション管理会社の変更で、40%以上の管理費が削減できました。

築2年目で変更したので、30年で計算すると、

3,000万円以上の管理費が削減できたことになります。

適当な管理会社の言いなりにならず、

適正価格で管理組合を運営する方法を書いておきます。

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当マンションの規模と実際に削減できた金額

東京の奥地にある、6階建、30戸の小規模マンションです。

築2年、エレベーター1基、機械式駐車場8台(2パレットX4)、監視カメラ6台
となっているよくある普通の仕様です。

マンション管理会社変更

変更前の管理費

300,000円

変更後の管理費

220,000円

さらに、
以下も込みとなったので、

通信費-5000円
掃除用具消耗品-1000円?
生活サポート?-7000円

207,000円

さらに、さらに、
振替手数料(1戸210円→85円)が安くなったので、-3,000円

204,000円

月に、300,000 – 204,000 = 96,000円の削減

年間で、96,000 X 12 = 1152,000円の削減

もうひとつ、損害保険料も次の更新時には安くなるはず。。

昨年に比べると、合計115万ほど削減できました!

こんな小規模なマンションでもこれだけの削減効果がありましたので、
皆さんのマンションでも、管理会社変更を検討してみませんか?

なぜ、マンションの管理会社を変更しようと思ったのか?

マンションの管理組合が設立され、ちょうど1年が経とうとしていた頃に、総会の連絡がきました。

議決案として、修繕積立金の値上げが記載されていました。

とりあえず、今後10年間、現状7,000円ほどから、段階的に20,000円ぐらいまでに修繕積立金を値上げしていくらしい。
計画では、さらに値上げされ、最終的には40,000円ほどに・・・これは高い。。

最初は、小規模マンションだから仕方がないなぁと思っていたのですが、本当に値上げする必要があるのか?と考え、とりあえず、ネットで調べてみました。

まずは、不動産サイトで近くの同規模マンションを検索。

築10~20年ぐらいのものをピックアップして、管理費と修繕積立金を抜き出してみる。

築年月 :1998/03
物件種別 中古マンション 管理費 16,870円
構造 RC 修繕積立金 15,400円/月
建物階/所在階 地上6階建て/5階部分
総戸数 24戸

築年月 :1997/03
物件種別 中古マンション 管理費 13,600円
構造 RC 修繕積立金 13,230円/月
建物階/所在階 地上3階建て/1階部分
総戸数 30戸

築年月 :1995/02
物件種別 中古マンション 管理費 25,000円
構造 RC 修繕積立金 12,800円/月
建物階/所在階 地上3階建て/1階部分
総戸数 23戸

築年月 :1995/02
物件種別 中古マンション 管理費 24,400円
構造 RC 修繕積立金 12,570円/月
建物階/所在階 地上3階建て/2階部分
総戸数 23戸

築年月 :1990/04
物件種別 中古マンション 管理費 70,700円
構造 RC 修繕積立金 11,670円/月
建物階/所在階 地上6階建て/3階部分
総戸数 26戸

築年月 :1988/06
物件種別 中古マンション 管理費 15,000円
構造 RC 修繕積立金 14,910円/月
建物階/所在階 地上2階建て/2階部分
総戸数 17戸

築年月 :1987/03
物件種別 中古マンション 管理費 54,520円
構造 RC 修繕積立金 17,967円/月
建物階/所在階 地上5階建て/3階部分
総戸数 26戸

物件によっては管理費がめちゃくちゃ高いものがありますが、
問題となっている修繕積立金は20年経っても15,000円ほどで納まっていることがわかりました。

この数字が妥当なのか、さらに調べてみましょう。

修繕積立金の適正価格の調べ方

www.cigr.co.jp

35戸毎月の管理費内訳

修繕管理費の相場

↑60戸のマンションで第一回目の大規模修繕までに2000万円
当マンションのの場合、計画書では、6000万??
1回目の大規模修繕費用は¥10,000-/㎡が相場なので、当マンションは1800万ほどのはず…

専有床面積当たりの修繕積立金の額
5,000㎡未満
218円/㎡・月
70×218=15,300円

駐車場
80㎡×202円/㎡・月 = 16,160円/月
当マンションなら多くても5000円
8540×6台×30/1800=854円

よって、16,000円が妥当

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/tyoukei/nyuumon11.html
20戸のマンションの場合、30年間で1戸当たり700万円の支出が必要。
20戸のマンションの場合、700万円×20戸=1億4千万円以上の支出を計画しているか。
機械式・立体式駐車場のある場合、車両1台分の20年間の維持費用+更新費用は、200万円と言われています。
当マンションは6台で1/4なので、50万。30年としたら、75万。

775万×30戸=2億2800万(高くても)
↑売主が作成した長期修繕計画では、3億万になっていた。

上記のサイトや書籍で調べたところ、
修繕積立金の相場は、高く見積もっても16,000円ほどだと判断しました。

現状、7,000円程なので、値上げが必要なのはわかりますが、
管理会社が提示してきた金額はあまりに高すぎます。

ちなみにですが、

不動産屋さんに聞いた話では、

修繕積立金が2万を超えてくると、塩漬け物件に近づくとのこと。。

5000円UPごとに、売却時の価格は500万ずつ下がるようです。

総会で管理会社に質問してみた

総会で管理会社と激突。

管理会社担当者は目も合わせず、まともな挨拶すら返さない。。

議会が始まったところで、すぐに質問。

<私>
修繕積立金の値上げする根拠を教えてください。

<管理会社>

長期修繕計画に基づいて、ご提案しました。

<私>

マンション購入時に頂いた長期修繕計画って、あくまで案であって、売主が適当に作ったものですよね?

<管理会社>

売主様が作ったものではありますが、国土交通省が出している「マンション管理標準指針」に沿って作られているものになるかと思います。

<私>

私のほうで相場を調べたところ、だいぶ高い金額が設定されていることがわかりましたが、どのようにお考えでしょうか?

<管理会社>

そうですか。。わたくしどもとしては、「マンション管理標準指針」に沿って作られて長期修繕積計画であるということで、ご提案したまでです。

<私>

御社としての意見を聞かせて頂けませんか?同様の規模のマンションを多数管理しているかと思いますが?

<管理会社>

こちらのマンションのことは詳しくわかっていませんので、長期修繕計画を見直したいということであれば、別途調査料を頂いて調査することになります。

<私>

1年もこのマンションを管理しているのに、何もわからないんですか??

<管理会社>
・・・。詳しく調査しないと長期修繕計画に問題が無いかが判断できないのです。。

<私>

このマンションのことを何もわからないのに、修繕積立金の値上げを提案するっておかしくないですか?

<管理会社>
・・・。

<私>

早めに、修繕積立金を貯めさせておいて、修繕工事で利益を上げようしているとしか思えないです。(実際には言ってません・・・)

<管理会社>

・・・

こんな感じでだったので、もちろん、値上げは可決されず、とりあえず、値上げの根拠となるものを次回にもってきてもらうことになりました。

管理組合としては、不信感が強まりました。

管理会社への値下げ交渉する前にやるべきこと

管理会社への宿題となっていた根拠の提示ですが、
持ってきたのは、長期修繕計画を超簡単にグラフ化したものだけ。。

これでは何の話し合いもできません。

その旨を伝えると、先日言っていたとおりで長期修繕計画の見直しが必要とのこと。

今どき、顧客の身になって考えることができない企業が存在しているなんてありえないと思いました。

この時点で、絶対に管理会社を変更すると決めていましたが、
他居住者への説明義務もあるため、現管理会社への値下げ要求をすることにしました。。

まずは、相場を調べてみます。

先日調べていた不動産サイトにて、備考欄に管理会社名が載っている同規模物件を探して電話をする。
同規模なので、大体いくらぐらい値下げ可能かすぐに教えてくれます。

見積もり件数は、大手や中小を織り交ぜてピックアップしましょう。
信頼できる担当の方に他社を紹介してもらうことも人によっては可能です。
(この場合、担当によっては、「当社がメインになって、他社に詳細を伝えることも可能です」と言ってきますが、談合になってしまうことがあるので、
理事長の手間は増えますが、自分でやりますと伝えましょう。)
ちなみに、管理会社で一部上場会社は2つしかありません。
あとは、中小と、大手の子会社的なものになります。

デベロッパー系→マンション販売と管理の両方をやっている会社
独立系→管理のみをやっている会社

私の場合は、これらの会社とは別に第3者的な意見を求めて、
マンション管理費削減を生業としているコンサルティングの方にもお話を聞きました。

「マンション 管理費 削減」とネットで検索すれば、色々な方がでてくると思います。
コンサルは基本、無料で相談できますので、疑問点を何でも聞いてしまいましょう。

マンション管理費削減コンサルティングってどうなの?

私の場合、問い合わせたマンション管理会社の方に、コンサルの方を紹介されました。

マンション管理会社としては、コンサルにまず入ってもらって、
管理組合にとってのメリットを十分に伝えてもらうことができれば、
その後の話がスムーズに進むため、紹介しているそうです。

理事長だけが削減に興味があって、他の理事や組合員はあまり関心を示さないパターンが多いみたいです。

コンサルの方の報酬は、
削減できた金額(1年分)の3割+月3万~の顧問契約が基本でした。
(顧問料:20戸以下⇒2.5万、21~40戸⇒3万、41~60戸⇒3.5万、61~80戸⇒4万、81~100戸⇒5万、101~150戸⇒6万、151~200戸⇒8万、201~300戸⇒10万~)

各種工事見積もり査定

工事の必要性、範囲、工法が適正か?コストは適正か?

各種メール、電話相談

理事会への出席 トラブルへの助言・提案

各保守ごとに、100社以上の見積もりを取得し、
厳選した会社に管理をお任せする。

例えば、日常清掃については、管理規約に記載されているが、
これをめちゃくちゃ細かく細分化して、きっちり、安くやってくれる業者を見つけ出すのがコンサルの仕事です。

管理会社にやってもらうプレゼン時にもコンサルのかたが抜けのない質問をガンガンして、
その質問についてこれる最高レベルの管理会社を見つけ出すことになります。

報酬が3割からで、顧問契約が月3万~なので、
うちのマンションのような小さい規模ではきつい金額ですが、
50戸以上の方には、強くお勧めします。

安心して、第3者目線でしっかり任せられるのは本当にいいですよね?

管理会社を変更しただけでは、長期修繕計画など、誰がの助言が必要な議題に対応できません。
本当に心から信頼できる管理会社に出合えれば良いですが、
なかなか不可能かと思うので、コンサルにまかせるほうが精神衛生上とても良いと思います。

マンション管理の問題点

マンションを購入した

入居前に管理会社が決まっていた(売主の子会社またはつながりのある会社)

すなわち、吟味する余地なく「買わされた」状態なんです。

マンション管理費は毎月、銀行口座から一定額で引き落としされるものであり、

携帯電話、電気代等の支払と同じなんです。

管理とは「商品」である!!!

新築当初に管理会社を選べない

管理サービスの比較ができない

現在の管理会社から「適切なサービスを」「適切な価格で」買っていますか???

管理会社を選考する際の判断材料

・会社の規模

せっかく変更したのに、3年後にその会社が潰れたなんてことが起こらない会社にしましょう。

・担当者のレベル

プレゼンでは、当マンションの担当になる方に必ず参加して頂いて、きっちり面接しましょう。

・売上・経常利益

3年前、2年前、前年分をチェックしましょう。

・従業員数の増減

社員定着率を確認します。
管理会社の社員はクレーム処理が多く、非常にストレスのかかる仕事であり、離職率が非常に高いです。

・マンション管理業登録番号、保証機構会員番号

・新規管理戸数、喪失管理戸数

この増減により、問題ない会社なのか判断できます。

新規管理戸数が急激に増えている場合、1人の担当者が担当する物件数が
かなり多くなってしまって、トラブルが多発しているケースもあるので注意が必要です。

・提案力・観察力

基本的に住人は、マンションのことは何はわかりません。
こちらが何も言わなくても率先して、マンションのためになる提案をしてもらう必要があります。
それができるのかどうかを判断しましょう。

・熱意

長く務めている年配社員の中には、あまりストレスを感じない開き直って適当な対応をする社員が多いと聞きました。
30過ぎの中堅どころの熱意あふれる担当者が一番おすすめです。

良いフロント担当者を見分けるポイント

積極的に元気よく提案しようという姿勢をみせているかどうか。

質問の意図を理解しているか。的を得た回答をするか。

トラブル発生時に自信ある毅然とした態度はとれそうか。

マンションに隠された問題点を見つけることができそうか。

フロント担当者としてしっかりした経験を積んでいるか。

フロント担当者に以下を質問してみよう!

・フロント担当として良いマンション管理を行うための最重要ポイントは何だと思いますか?

・担当マンションを1か月に何回訪問していますか?

・これまで見積もり見直しの過程や現地確認などの結果、貴方は当マンションに対して、どのような提案ができますか?

・居住者様への対応で苦労したことや失敗談を教えてください。また、その失敗をどうやって解決しましたか?

管理会社変更のスケジュール

4/20 総会にて問題定義

5/10 6社の管理会社へ連絡し、対面相談

会社帰りにセッティングして、現状を伝え、色々とアドバイスを頂く。

5/10 目ぼしい管理会社3社に現地調査

特に良さそうな会社に現地調査をしてもらう。
屋上の施工ミスなど、いくつかの不具合を指摘して頂きました。

6/25 見積もり取得

6社の見積もりを取得した。

管理委託費も重要ですが、長期修繕計画も組合運営には非常に大きな問題ですので、
無理を言って、各社に作成してもらいました。
各社、長期修繕で利益を出すことが前提なので、「資材の高騰とか、詳しく物件調査しないとわかりません。。」と言って提出を渋ります。。
それでも、そこは不安なので、同規模の管理物件の大規模修繕計画を目安として提出してもらいました。
だいたい、30年で1億5千万ぐらいです。

7/1 理事会開催

見積もりの結果を理事みんなで協議。
特にデメリットがなかったので、そのまま進めることになる。

8/4 臨時総会の案内作成(委任状なども)&配布

当マンションでは、コンサルを雇わなかったため、理事長である私が資料作成し、
各戸への配布もおこなった…
総会資料は2週間以上前に配布しなければいけません。

8/20 臨時総会を開き、5社の管理会社プレゼン

ここでは、アンケートを配布し、その結果で理事会を開き、
理事会に一任して頂く事を記載した。
※当マンションは小規模なため、理事会に一任ということができたが、
基本的には、プレゼン後に再度総会を開き、そこで決議するのが普通です。

8/22 理事会にて、協議

管理会社決定、各保守仕様も決定。

エレベーター&自動ドアはメーカーから独立系に変更。
(以前は部品調達などが難しかったりしたが、法律改正があり、独立系でも何の問題もないとのこと)

8/23 現管理会社へ解約通知書を発送

解約日の3か月前に発送する必要があります。

解約通知書の例文

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管理委託契約に関する通知書

冠省、当管理組合と貴社間の管理委託契約(以下「当該契約」といいます)につき、以下の通り通知いたします。

平成29年8月20日に開催された当管理組合臨時総会における決議により、当該契約は更新を行わないこととなりました。

よって、平成30年11月末日をもって当管理組合と貴社との当該契約は終了とさせていただきますので、ここにご通知申し上げます。

なお、次期管理会社につきましては〇〇株式会社と決まりましたので、同社との引き継ぎ等につきましては、何卒ご協力をお願いいたします。

管理組合設立以来これまでの、貴社の当管理組合に対するご厚志に対し、篤く御礼申し上げます。

草々

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9/20 現管理会社と新管理会社との顔合わせ&引き継ぎ

仕様のつめ、管理規約確認

10/10 重要事項説明会開催

理事長だけは書類に判を押す必要があるので出席する必要があるが、理事は参加する必要はない。
ほとんど参加者はなく、20分ほどで終了。

管理費等の引き落とし口座が変更になるため、
口座振替申し込みを全戸に提出してもらう。

11/31 現管理会社最後の日に、新管理会社との引き継ぎ

12/1 新管理会社管理開始

物件調査&長期修繕計画書作成

管理会社選定までの3か月は色々と大変ですが、
決めてしまえばあとは大した作業は発生しません。

当物件は6か月ほどで管理会社を無理やり変更してしまいましたが、
普通は10か月ほどかけてゆっくり進めるそうです。

管理会社変更前のトラブル

コンサルを入れずに理事長である私がほぼ1人で行ったので、

色々なトラブルが起こりました。。

良い経験とはなりましたが、二度とやりたくないです・・・

詳細は後日、追記します。

管理会社変更後のトラブル

こちらも色々なトラブルが発生。。

一番ひどいのは、営業さんが提示していた30年間にかかる修繕費用が、

ふたを開けてみたら、倍額の計画書が出てきました。。

なんで??

こちらも詳細は後日、追記します。

マンションの修繕積立金の値上げ計画に不満を持っている方へ

絶対に、管理会社の変更を検討したほうが良いです。

めちゃくちゃピンハネされてますので。。

ご質問がありましたら、お気軽に連絡ください~